投資家におすすめの街・賃貸・分譲マンションPart20 [無断転載禁止]©2ch.net

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1山師さん2016/11/15(火) 15:25:49.10ID:ADprC/3x
専業投資家・トレーダーが自ら居住するのに最適な場所について語るスレ
兼業のオススメは混乱するので立場を明確に。
超長文はなるべく控えて。
ローカル過ぎる話題はまちBBSへ。

前スレ
投資家におすすめの街・賃貸・分譲マンションPart19
http://itest.2ch.net/anago/test/read.cgi/stock/1442980941/

952山師さん2017/06/29(木) 16:23:06.69ID:XwcrcyzO
国債の新規発行を増やせば解決する話なのに、相変わらず長々と頓珍漢なことを言っとるなぁ

953山師さん2017/06/29(木) 16:43:52.82ID:LFnbWoNG
リフレ派と緊縮派の議論ってこんな感じだよw

954山師さん2017/06/29(木) 23:32:27.45ID:KOQ4/zLt
こんなこと日経やBloombergやロイターですでに100回は流れてることで、
日本は永遠に緩和できるんだなんて人は、投資家では1000人に一人くらいよ。

さっき流れてた、日銀の審議官のコメントも、もうやばいから縮小するかもね、って
防衛戦を貼ってるし。

>2017.6.29 21:59

日銀の原田泰審議委員は29日、東京都内で講演し、金融緩和策の一つとして実施
している上場投資信託(ETF)の買い入れについて、2%の物価上昇目標の達成を
待たずに減額する可能性を示唆した。「達成が見えれば当然、買い入れの額を減
らしたり、買い入れをやめたりすることはあり得る」と述べた。

ニッセイ基礎研究所の井出真吾氏が試算した、日銀の個別企業の株式の保有割合
は、今年3月末時点で上位10社全てが10%を超えた。

955山師さん2017/06/29(木) 23:40:07.89ID:KOQ4/zLt
日銀の損失の話も、ふだんロイターやBloombergなんかを読んでりゃ、もう常識って
いうか、知らないやつはおらんくらいあたりまえのこと。
2ちゃんの中って、投資家って言っても、新聞の経済記事なんか一回も読んだこと
ない層が多いから、しょうがないけどな。

>【インサイト】黒田総裁の日銀損失声明、出口の地ならしに
Yuki Masujima
2017年5月10日 15:55 JST Bloomberg

日銀の国債保有残高は、17年3月末時点で約370兆円に達する。これは、国債の発行残
高の40%強、日本のGDPの80%程度に相当する。
同時点での日銀保有国債の平均残存期間を保守的に7年と仮定すると、ブルームバーグ
・インテリジェンスの試算では長期金利1%上昇時の損失は約26兆円となる。これでも日銀
推計の損失額よりやや大きい。

956山師さん2017/06/29(木) 23:44:24.47ID:KOQ4/zLt
こういう記事が予想通りになるかどうかは別にして、投資家なら100回は読んでるだろ。

>Bloomberg

BNPパリバ証券の河野龍太郎チーフエコノミストは「国債市場は 一国の金融市場の根幹
であり、イールドカーブ(利回り曲線)は極めて 重要だ」と指摘。「1つの投資主体が4割も
シェアを持てば、マーケッ トは成り立たなくなる」と述べ、「国債市場は日銀のアグレッシ
ブな金 融緩和により、ほぼ消滅しかかっている」との見方を示した。

みずほ証券の末広徹マーケットエコノミストは、単純な計算結果よ りも「早い段階で市場
の限界が訪れる」と予想。すぐにではないが27年 より前に、日銀の国債買い入れオペ(公
開市場操作)で金融機関からの 応札額が予定額に届かない「札割れ」が継続的に生じる
恐れもあると読 む。

957山師さん2017/06/30(金) 11:08:47.52ID:/HLA9ypc
ここの銘柄情報は凄い
http://honda.imag3.net

958山師さん2017/06/30(金) 12:12:02.27ID:lvsYKlMY
国債の新規発行を増やせばいいだけじゃんと思ったら、途中で読む価値をなくすけどな。

国債の金利上昇の話も、金融機関が運用先に困ってお金が余ってる状況が解消されてから心配してくださいとしか・・

まぁそれが解消されている時には今とは違う経済状況になっているはずだから、金利上昇による損失の影響なんて軽微になっている可能性が高いと思うが。

959山師さん2017/06/30(金) 12:54:09.30ID:DqAFn29m
このスレ民は関東在住が多いのかな

960山師さん2017/07/01(土) 09:00:30.56ID:Raa9c4bz
無限に国債を発行できるって言う人は、次元が違うわ。
そういう人は、2ちゃんの中にしか生息してない。

961山師さん2017/07/01(土) 22:23:16.18ID:2d3RH5F/
無限に国債発行できるとは思っていないが、国債の発行額を増やしていけばどこかでインフレになるであろうと考えられる。
考え方としてはシムズ理論に近いかな。

962山師さん2017/07/01(土) 23:24:50.74ID:pcoTZZjz
そうだな。
リフレのひとも限界論の人も極論ばっかりいうのはなんでなんだろう。
反原発の連中じゃあるまいし。

963山師さん2017/07/02(日) 01:56:03.12ID:FvHEedEW
負け組の人は極論ばっかじゃん
どこのコミュニティでもそうだろう

964山師さん2017/07/02(日) 09:01:10.74ID:jR7aBlhb
>>962
ハイパーインフレだ、デフォルトだ、とか極論は2ちゃんの中だけだよ。
たとえば、もしハイパーインフレが起こるかもって状況になった場合は、
バブル時代を見りゃわかるが、それを避けるために急激な引き締めをやる。

だから、企業が山のように倒産して、景気が悪化、失業率が急増、ホームレス
拡大、って状況が起こるが、ハイパーインフレは避けられる。

デフォルトも同じよ。
国債の金利が急騰して、たとえば、日本の税収が全部、利払いで消える
みたいな現象が起こりそうになったら、政治家は全員クビだから、その前には
壮絶な大増税をやって、ハイパーを避ける。

だから、極論の人が言うような破綻は起こらんが、バブルの後みたいな
壮絶な不景気がやってきて、年金カット、大増税、企業の倒産ラッシュ、
GDPの減少みたいなのは、やってきてもまったくおかしくない。

日本の借金はみんなが慣れちゃったから、もう話題にする人も少なくなったが、
その間も増え続けてて、もう、日本国債は地球上の国の借金のうち、何割が
日本のだよっていうくらいの規模よ。
日本国債は外国人の保有が少ないとはいっても、それはパーセントの話であって、
外国人が持ってる金額だと、先進国の一カ国のすべての国債の発行料くらいあるんだから。

つまり日本だけ桁が違うんだよ。
だから日本でなんかあったら、もう地球全体を巻き込むくらいの経済ショックが
あっても不思議じゃないんだよ。

たとえば、ノーベル経済学者の二人が、かつてヘッジファンドを経営して、アジア通貨危機
での、ロシア国債の破綻確率は30万年に一回の確率って、買って買って買いまくって
結局デフォルト。
経済学者の30万年に一回ってことが現実には起こっちゃうんだよ。

965山師さん2017/07/02(日) 09:04:10.62ID:jR7aBlhb
>>962
> リフレのひとも限界論の人も極論ばっかりいうのはなんでなんだろう。

こういう発想が2ちゃんねる特有の思考パターンなんだよな。
ややこしいことはまったくわからないから、全部、リフレ派と何があっても安全派に
わけてしまう。

でも、いま話題になってるのは、リフレ派が言ったとおり、日本の通貨を4倍に増やした
のに、物価が上がらずデフレが続いてるからやばいよねっていう話で、みんなが言ってる
のは、リフレ派バンザイってのとまるっきり違うから。

でも、話の内容がまったくわからないから、ちょっとでも不景気が来るとか、老齢化の
話が出ると、リフレ派って話になってしまう。

966山師さん2017/07/02(日) 11:50:31.29ID:7nMyCreK
>>964
 政治のほうを分かってないね。
デフォルトより大増税のほうが政治的には重いし、
仮にそうしようと思っても政治責任が問われるため無理。

 こちらは想像の域をでないが、
今回の政権は引き締めよりハイパーインフレを選ぶ気がする。
第一アベノミクスの肝の一つはインフレを目指す打もの。
行き過ぎてプチインフレがハイパーインフレになりましただと思うけど。

967山師さん2017/07/02(日) 13:26:42.14ID:jnircgrA
>>940
スラムからセレブ街への成り上がりが凄い
http://azabusaiken.ttcbn.net/machi/shinhiroo.html

>溝川が貧民窟に調和する光景の中、
>其の最も悲惨なる一例を挙げれば
>麻布の古川橋から三之橋に至る間の川筋であろう。

968山師さん2017/07/02(日) 14:10:27.37ID:65E31szk
長期投資家なら東京に住むより地方都市
東京にいると東京のことしか耳に入らない

969山師さん2017/07/02(日) 20:48:21.33ID:jR7aBlhb
>>966
デフォルトより増税のが大変だって、その時点で大学の経済学部の授業で
言ったら壮絶な大爆笑よ。

地球上の政府債務でも超巨大な1000兆円がぶっ飛んだら、銀行がぶっとび、政府が
ぶっとび、年金がぶっとび、個人の貯金も消えてしまう。
なんか、経済の根本を理解してなさすぎ。
ギリシャみたいな超小国ですら、デフォルトのはるか前の金利上昇だけで
世界を巻きこむ大騒ぎになって欧州全体がゆらいだのに。
日本の国債はギリシャの何十倍だよ
デフォルトのはるか手前の金利が2%上がっただけで、もう終了レベルだから。

970山師さん2017/07/03(月) 13:47:05.41ID:L7xOUwL9
>>968
いや、東京生まれの人が羨ましいよ。
上京せずに済むし。

971山師さん2017/07/03(月) 19:00:13.82ID:39FuXgow
入ってくる情報量は東京が一番多いでしょ
地方が有利になるなんてことはありえないと思うが

972山師さん2017/07/03(月) 23:15:10.17ID:P2opMZSe
地方がいいのは住居費が安いことくらいじゃない?
あと産直野菜がかえる

973山師さん2017/07/04(火) 07:01:22.48ID:uYH0VpON
今どき東京の情報が多いなんてないよ。
たとえば、大手家電店に行っても、販売員はマージンが大きい商品を
勧めてくるから、どの商品がいいのか選ぶときに、ネットの買った人の
クチコミ情報とか、評価を見たほうがはるかにわかりやすい
立ち並ぶレストランでどこがいいかってのも、店頭で見るより、内部の写真や
口コミ、メニューを見たほうがわかりやすい。

だから東京に住んでても、結局、ネットの情報がすべて。
で、自分は都心に住んでるから、道路も電車も人混みでガヤガヤしてる
から、土日には自然がある郊外まで大渋滞の中、出かけるから、街中でなんらかの
情報で刺激を受けることもないし。

974山師さん2017/07/04(火) 07:23:50.98ID:TTAfvNiu
都会の刺激がいい!みたいな考えって35くらいまでだよな。
年取ると人混みとか居場所の狭さとか地震来たらとかを考えると郊外がいいわ。
優待消費を考えると地方都市がベターやな

975山師さん2017/07/04(火) 09:49:32.47ID:ikaIZimx
東京がいいところは仕事が沢山あることだろ
専業投資家ならネットが繋がるド田舎がベストだろう
ネットが繋がるところなら衣食住も全く困らないよ

976山師さん2017/07/04(火) 10:25:22.20ID:qnGZo0MF
>>973
街並みにどういう家電量販店やレストランがあり、客付きがどうかだとかどういう商品を勧めてくるか(それがいい商品かどうかは別問題)とかも投資家としては充分な情報なんだけどね
ネットだけの情報は限界があるよ

977山師さん2017/07/04(火) 11:09:49.79ID:auqXkAaH
熱海の駅徒歩圏に住みたいと思って調べたら意外に高いのな

978山師さん2017/07/04(火) 11:57:04.54ID:ikaIZimx
>>976
そんなことで株買わねえよ アホ

979山師さん2017/07/04(火) 12:05:15.96ID:yTvTu4e4
物価があがれば政府債務は減少する。マイルドインフレは
生産力のある国なら歓迎すべきこと。先進国の普通になれば良いだけの日本。

980山師さん2017/07/04(火) 12:14:30.38ID:NU252ctn
ずっと専業で、友達も彼女もいないから、寂しくて田舎になんか住めないわ
深夜だろが昼だろうが居酒屋に行けば人がたくさんいて、
午前3時にデリヘル呼んでもそれなりのレベルの子が来てくれて
平日の昼からサンダルでブラブラしてても近所で浮かない環境じゃないと住めない

981山師さん2017/07/04(火) 12:20:13.83ID:DT5qVUEv
>>980
その条件だと、100万人都市以上じゃないと無理だな

982山師さん2017/07/04(火) 12:23:08.00ID:auqXkAaH
>>980
六本木がお勧め

983山師さん2017/07/04(火) 13:26:49.15ID:uYH0VpON
おれは、一番最初に専業になったとき、家の中でPCの前に一日中いるから、
刺激がなくなると引きこもりのおっさんみたいになるかと思って、都心の中古
マンションを買った。

でも、実際に住むと3時に終わって外出するともう、満員電車でギュウギュウ詰め。
臭いし、梅雨時なんておやじの半袖の腕がふれるのが気持ち悪いし、最悪。
しかも、ランチに出かけると、昼休みのサラリーマンが多くて、ゆったりランチを
食べられる店も少ない。
で、外出するときは、近くの駅を避けて、遠くの別路線の空いてる駅まで歩いた。

で、ふだんがそういう生活だと、土日に郊外の自然がいっぱいあるとこへ行きたく
なるんだが、そうするといいシーズンは30キロから50キロ渋滞。

都心だと店が多いけど、実際は今時店でなんか買わない。
全部通販で、実際に買った人のコメントを読まないと絶対に買わないし、本も
本屋で探すより、アマゾンのほうが早いし、古本もある。
しかも駐車場が4万円で、もし30年住むと1400万円。

しかも東京は郊外の超大型スーパーやホムセンのほうが、買い物も楽なんだよね。
だから、自分は都心に住むメリットがまったくなかった。

984山師さん2017/07/04(火) 13:54:40.86ID:sH8vLOPJ
東京、大阪などの大都市に隣接する都市でいいよ

985山師さん2017/07/04(火) 13:56:37.08ID:DmdxH7fb
東京は働くところ
カネを稼ぐところであって住むにはちょっとな。
平日泊まりこんで働いて休日は郊外っていう暮らしがいい。
新幹線でサッと往き来できるところな。

986山師さん2017/07/04(火) 13:59:35.75ID:UydNagkx
ランチを選び放題というのが、都心住みのメリットの1つ
勝った日には、昼から低温調理の柔らかいお肉を頂きます

987山師さん2017/07/04(火) 14:57:12.42ID:BzJBnrpZ
>>985
熱海がお勧め

988山師さん2017/07/04(火) 15:15:55.40ID:DmdxH7fb
>>987
熱海いいよな。
いろんなところに行きやすいから静岡県はアリだとおもっている。
縁もゆかりもないがなw

989山師さん2017/07/04(火) 15:22:42.11ID:l4kTxzJI
>>988
古いし1階だけど値段は手頃で駅から近い
http://www.athome.co.jp/mansion/6963351518/?DOWN=2&BKLISTID=002LPC&sref=list_simple

990山師さん2017/07/04(火) 15:43:18.30ID:uYH0VpON
都心はランチ選び放題って言っても、ランチタイムは集中するから、
安くていい店はすぐにサラリーマンで満杯になるし、都心の店って
効率を考えるから、ほんとギュウギュウ詰めで、落ちてついて
食べられるような店が逆に郊外より少ないんだよな。
いつも苦労する。
郊外にいくと、土地が安くなるから、ランチタイムでもテラスでのんびり
食べられる店とかいっぱいあるけど、都心はつぼ膏k率を考えるから、ほんとキツキツの店ばっか。
しかも、商売上、夜は大半がアルコールも飲める店になっちゃうから、うるさくてやだし。

991山師さん2017/07/04(火) 16:11:02.84ID:uYH0VpON
>>989
こういうマンションは、絶対に買っちゃいけないマンションよ。
あとで必ず困る。
1977年築だが、1977年なんて初任給が9万円の時代で、今とまるっきり
違うから、マンション内部はかなり貧乏くさいはず。
あと、耐震基準は1981年からだから、そもそも耐震設計がされていないから
かなり怖い。

しかも築42年は建物の寿命。
公団住宅で、外見がとてつもなく古くて、もう住むのいやだ、って思うような物件が
だいたい築40年で、公団住宅でもとっくに建て替えになる。
コンクリも寿命で、ひび割れだけじゃなくて、一部は間違いなくボロボロになってる
はずだし、鉄骨もサビて劣化して、水漏れだらけになってるはず。

さらに、トイレ、風呂、キッチン、上下水管は、とっくに寿命だから、いつ水道や下水が止まっても
おかしくない。
もし交換する場合は、水道だけで100万円単位。
風呂やキッチンまで直したら、おそらく3-400万円くらいはかかる。
でもお金をかけても、住めるのは、せいぜい後3−4年が限度。
海に近いマンションで築43年はもう住むこと自体がふつうなら無理。
それで36平米で480万円なんて絶対にないよ。

湯沢のリゾートマンションだったら、平成2年のわりとあたらしいマンションで広さが2倍でもこんなもんよ。
これで25万円なんだから、築42年なら無料でも貰う人はいない。

リゾートマンション
レストランやサウナ付き温泉大浴場、ドーム付き屋内温水プール等施設の充実したリゾートマンション。
建築階数 4階/19階建
専有面積 74.28m2
建築 H2年11月
専有面積:74.28m2
25万円
http://www.tokyu-resort.co.jp/yuzawa/detail/35061

992山師さん2017/07/04(火) 16:22:18.37ID:l4kTxzJI
>>991
古い建物が建ってるからこの値段だけどもし更地で土地の持ち分を考慮すればこの値段は格安だよ。
株で言うならPBRが0.5倍以下という感じ。熱海駅徒歩5分でオーシャンビューという立地を考慮すれば、いつかはわからないけど確実に建て替えは可能な物件だ。

993山師さん2017/07/04(火) 16:40:46.00ID:uYH0VpON
それは不可能よ。

なんせ122戸の住人の意見がまとまらないと、更地にすることも建て替えもできない。
しかも、最初に35才で買った人は、すでに78才の老人で、家をでてって更地にしたり
建て替えるメリットはまったくない。
しかも築43年のマンションってのは、老朽化がすさまじくて、ふつうは風呂やトイレ
キッチンもボロボロだったりするから、自分ですまず賃貸に出してたり、年に数回
別荘で使うとか、みんながバラバラ。
だから、122戸の住人の意見がまとまって更地にできる可能性なんてまったくない。

リゾート地なんて、住めなくなっても管理費だけ払って持ち出しになるから、湯沢の
マンションみたいに、20万円でも30万円でも売りたいって人が
山のようにいる。
別荘としても使わず、住んでもないのに何十年も管理費と修繕費を払わされrわけ。
http://www.tokyu-resort.co.jp/search/result/?limit=30&order=7&HPSRC_AREA_ID[51]=1&SHUBETSU_ID[1]=1&area_top_flg=1


マンションの老朽化の国交省の追跡調査結果のまとめってこんなんだからね。
このマンションは住むことも無理よ。

>マンションの寿命は何年か
木造も鉄筋も約38年

 鉄筋コンクリート造のマンションと、木造住宅の寿命実態調査の結果によると木造専用住宅の寿命の代
表値は約38年であり、鉄筋コンクリート造マンションのそれも約38年(もしくは約50年)という。
この調査は那覇市を除く都道府県庁所在地46都市および川崎市、北九州市における1987年時点の固定
資産課税台帳の記録をもとに建設年度別サンプルの除去率を集計し、これから推計を行ったものである。

コンクリートの塊がいつ落ちてくるのか分からないのだから、居住者は安心して歩けない状態だ。築42年ほどを経た
アパートでは、危険防止のために建物の出入り口の全部に居住者保護用の庇を設置。もはや修繕によって元の状態
に回復するのをあきらめた結果、緊急避難を余儀なくされているといえるのである。

 築50年の時点でコンクリートが剥落するつどに、その部分を応急的に掻き取って穴埋めをするものの際限がなく
、手が付けられずに放置されたままのものがみられるという。
 また、雨漏りがひどく、しかもどの経路から雨水が浸入するのか分からないため、天井裏に仮設の樋を設けている例もあった。

994山師さん2017/07/04(火) 16:48:31.59ID:l4kTxzJI
>>932
建て替えができないのは土地の価値が低い場合。土地の価値が高ければ建て替えできる。

995山師さん2017/07/04(火) 16:55:33.96ID:l4kTxzJI
>>993
常識的に考えればわかるが建物がボロボロで土地の価値が高ければむしろ建て替えは容易。
建て替えができないのは解体費の方が更地の価値よりも高いとかの場合だよ。
立地の悪いリゾマンや地方都市のマンションが建て替えも解体も難しいのはあたりまえ。

会社の場合は解散価値が株式時価総額の数倍でも社員がいるから解散して分配しろと言っても難しいが
東京都港区の築古マンションなどは土地の価値が高いから管理組合で建て替え決議は比較的簡単。
解体や建て替えができれば価値が大幅に上昇するから建て替え拒否する理由もないだろ。
あと管理組合は任意団体だが建替組合は法人格を持ってるから契約なども建替組合でできるんだよ。

996山師さん2017/07/04(火) 17:06:24.50ID:l4kTxzJI
>>993
あと都心じゃなくても古い公団分譲などは土地の持ち分が多いから建て替えは可能だよ。
例えばたまプラーザ団地とか石神井公園団地なんかはいつかはわからないけど建て替えは可能な物件だよ。
首都圏の公団分譲の団地でも土地の価値が低い花見川団地などは建て替えも解体も極めて難しいだろうね。

997山師さん2017/07/04(火) 17:17:24.48ID:l4kTxzJI
例えばたまプラーザ団地の駅から比較的近い棟だと
不人気な1階でもこの値段で売りに出てる
https://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/CZ8172002/
築49年で54.77m2の物件が3000万円以上で取引されるのは土地の価値を見てるからだ

石神井公園団地も高値で売りにでてもすぐに売れるから今は売り物さえでてない

998山師さん2017/07/04(火) 17:56:48.86ID:TLcSLNbQ
30年以内に直下型地震がおこる東京には住めない

999山師さん2017/07/04(火) 20:30:35.03ID:kDl3qgZA
>>973
なんか違うくない?まあ、本人が良ければいいけどさ。

1000山師さん2017/07/04(火) 20:32:30.83ID:kDl3qgZA
>>983
変わってるねって言われるでしょ

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