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【不動産】アパートの「造り過ぎ」はなぜ止まらないのか 空き家だらけになる未来を放置すべきでない [無断転載禁止]©2ch.net

1 :
まはる ★
2017/04/18(火) 20:05:57.84 ID:CAP_USER
アパートに対する過剰な融資に向けられる目が日に日に厳しくなってきている。日銀が2月9日に発表した「貸出先別貸出金」によると、金融機関による不動産向け融資は70兆3592億円、前年同月比約7%増と過去最高を更新したが、そのうち31.5%を占めるのは「個人による貸家業」。つまり、個人による不動産投資、アパート経営への融資が、この2年ほど高い伸びを示してきた。
相続税増税が大きな引き金に

背景には、2015年の相続税増税に伴う地主の節税需要がある。更地の上にアパートを建てれば、相続税評価額は大幅に下がる。さらには金融機関による貸し出し競争も激化している。貸出先候補の大手企業は、手元資金が豊富なうえに資金調達の手段も多様化し、需要は限定的だ。また、本格的景気回復が見込めない中、中小企業への融資は慎重にならざるをえない。そこで土地を担保にでき、いざとなれば回収を見込める可能性の高い地主層へ、白羽の矢が立ったのだ。

タス社のレポートによると、首都圏アパート(木造・軽量鉄骨)の空室率TVIは、2015年春には30ポイント程度だったところ、2015年以降急激に伸びはじめ、2017年1月には神奈川県約38ポイント、埼玉県・千葉県は35ポイント弱へとハネ上がった。「新築アパートがどんどん建っているけれども、入居がない」ということを示していると見ればよいだろう。
家賃保証は、本当に機能するのか?

実際に、首都圏郊外では、完成しているにもかかわらず入居率が50%、70%にとどまるアパートが散見される。ところが、こうした状況であっても地主は直ちに困ることはない。一定期間の「家賃保証」が付いているからだ。これがいわゆる「サブリース契約」と呼ばれるもので、建設事業者がアパート全体を相場家賃の80〜85%程度で借り上げている。

しかし、この保証は未来永劫続くはずもない。たとえ「30年保証」と大きくうたわれていても、期間中の家賃は景気動向その他社会情勢の変化に応じて見直される。こうしたことは契約書をよく読めばわかるはずだが、営業の現場では「絶対に安心だ」「家賃は下がらない」といったオーバートークが繰り広げられることも多いため、地主はそれを信じて契約してきた。

こうした事態を受けて国土交通省は、サブリース契約のあり方について見直しを行い、そのリスクをより明示的にするよう通知を行うなどしてきた。しかし、さしたる効果はなかったようで、今年度はサブリース契約のあり方について再度見直しを行うとしている。

総務省の「住宅・土地統計調査」によれば、2013年時点におけるわが国の空き家は820万戸だった。あれから4年が経過し、すでにわが国の空き家は1000万戸を突破しているはずだ。さらに今後、団塊の世代を中心とした人口ボリューム層は一気にいなくなる。

そうした局面では、空き家の増加は加速する。野村総合研究所によれば、たとえ新設住宅着工戸数が減少しても、それを上回るスピードで世帯数の減少が見込まれるため、2033年の空き家数は2000万戸を突破、空き家率は30%を超えると予想している。

しかし、そもそも日本の住宅政策は、なぜこのようなことになってしまったのだろうか。イギリスの空き家率は3〜4%、ドイツ1%前後、アメリカでも11%弱にすぎず、増加傾向にあるわけでもない。シンガポールは5%弱だ。わが国の空き家が増加する最大の理由は、とりもなおさず「新築の造りすぎ」にほかならない。

OECD(経済協力開発機構)に加盟できるレベルの、いわゆる普通の国の多くが「住宅総量目安」「住宅供給目標」といった指標を持っている。総世帯数、総住宅数や住宅の質の現状を踏まえ、今後5〜10年間にどの程度の住宅を壊し、新築を建設するかという目安である。この目安に合わせ、税制や金融をコントロールしつつ、各自治体レベルで都市計画を設定する。だから無尽蔵に空き家が増えることはない。
景気対策のために需給を無視

ところが、日本にはこうした目安がいっさいなく、ただ景気対策としての住宅政策が行われてきた。新設住宅着工戸数が減れば景気の足を引っ張るとして、つねに新築住宅促進政策が過剰に行われてきたのだ。全体計画が存在せず、住宅数について誰も管理していない状況なのだから、空き家が増えるのも当然だろう。高度経済成長期には、ただただ新築の建物を造りまくればよかったが、もはや必要以上に造る意味はないどころか、空き家といった課題を生み出すフェーズでは、市場全体のコントロールが必要なはずだ。

http://toyokeizai.net/articles/-/166067
777 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/21(金) 09:48:43.90 ID:VBmFoNAX
>>775
中小企業の正社員なんて非正規とかわらんけどな。
778 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/21(金) 10:17:35.98 ID:3WIu3acu
>>776
貸家の評価減無くすと相続で換金売りや物納が増えてそちらの方が不動産市場に悪い影響がある
相続開始後10ヶ月以内に全部換金するのかなりハードだし
779 :
2017/04/21(金) 10:22:03.20 ID:uyFg8AWc
「男全員が労働者ではない」←これ重要


男の主夫+学生+無職=25%とする
75%が労働者層

75%の9割が正規雇用者=0.675

男の正社員率
20-24歳は、正規率は44パーセント (学生が多いので割合は低くなる)
25-29歳は、正規率68パーセント
30-34歳は、正規率72パーセント
35-39歳は、正規率71パーセント
40-44歳は、正規率71パーセント
45-49歳は、正規率70パーセント
780 :
2017/04/21(金) 10:22:44.66 ID:n5pnaKsr
>>775
年収180万以下の貧困層が4割と言っているのであって、
男の非正規率が4割とは言ってないだろ
781 :
2017/04/21(金) 12:54:09.07 ID:V9cRuRZU
今思うと核家族化ってのは、結局家族を分散させて
家だのクルマだの売りつけたかっただけなんだなだな
782 :
2017/04/21(金) 12:57:42.36 ID:m0p7cAi/
家賃はそう簡単には下がらないだろうな。
大家はビジネスであって慈善事業ではないからな。10年20年で元は取ってその後儲からないならやめちゃうだろう。そして空き家になると。
783 :
2017/04/21(金) 13:15:55.66 ID:61HeHEM0
家賃は普通に下がってるw
値下げ交渉すら出来ない気弱が、下がらないとネット弁慶してるだけwww
784 :
2017/04/21(金) 14:49:15.06 ID:6RwywQ6U
>>781
「自立」が国是である以上、庶民は至る所で搾取され続ける
悲しいね
785 :
2017/04/21(金) 16:31:05.79 ID:hJwL5r4f
ちょっと収入増えたら色々な不動産屋とかからマンション・アパート持ちましょうとかの電話などでの勧誘がしつこい。騙されて買っちゃう人多いんだろうな
786 :
2017/04/21(金) 17:29:57.48 ID:2Z32VIqN
>>785
まずなぜ収入が増えたことがその辺の不動産屋にバレたかから解明すべきだろ。
787 :
2017/04/21(金) 19:44:58.38 ID:0GNlkU2Y
>>601
元は戦費調達だからな
資産一兆円以下は相続税無しでいいよ
788 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/21(金) 20:58:38.93 ID:LQlooE7r
大東建託って…

潰れちゃうの?

(´・ω・`)
789 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/21(金) 21:01:30.15 ID:8darmFPK
>>781
そうだよ。土砂災害があるような土地にまで家を作って売りつけ、先進国を装うモデル。
790 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/21(金) 21:14:43.22 ID:qkVC9BcX
空き家になっても値段が下がらないくらい、不動産市場が市場として機能してない後進国だからな、日本は。
いまだに両手仲介とかやってるし、取引のデーターベースも国民に公開していない
世界一不透明な日本の不動産市場。
791 :
2017/04/21(金) 21:20:23.06 ID:0bVSy43V
>>145
いまの官僚、政治家たちは子供時代に「日本は人口増加によって大変なことになります」と
様々なメディアで洗脳されてるので「子供が減る=日本が助かる」という行動原理で動いてます。
792 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/21(金) 21:30:39.15 ID:R/9J8b++
作り過ぎた分は借上公営住宅として使われ
大家と店子と国民以外は全員ハッピー
793 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/21(金) 21:33:34.00 ID:M9mCmBiD
     山 本 太 郎 が 疎 開 の 呼 び か け

高濃度汚染地域・東京から山本太郎です。
超高濃度汚染地域・福島、東北にお住まいの皆さんこんにちは。
福島の皆さん、東北の皆さん、できることなら避難してください。
https://twitter.com/neko_aii/status/853581647580495873

親が福島にいる

「住んでいい場所じゃないのに
政府は被害を小さく偽りたいから、危険といわない」と、親はいう。
https://twitter.com/neko_aii/status/854669640852570112

福島大学の方から聞いた話

いま福島で、一番放射線から守られてるのは?
子供でも学生でもなく、モニタリングポスト
周囲はかなり徹底して除染。
少し離れて測るだけで数値がぐっとあがる。
https://twitter.com/neko_aii/status/854667593717653509


   世 界 教 師 マ 人 ト レ ー ヤ

(まもなく、日本発の株式大暴落、次いで米国債暴落の後、各国メディアに登場、UFOも)

   若 年 性 ア ル ツ ハ イ マ ー 病 の 原 因

認知症の過程は放射能汚染によって加速します。
若年性アルツハイマー病の原因となっており、
人々は肺炎やインフルエンザ、慢性疲労、癌、
HIV/エイズなどに抵抗できなくなっています。
免疫システムの崩壊の結果がアレルギーです。
死者の数は、他のいかなる原因よりも多いです。
河川の汚染は犯罪と見られなければなりません。

   多 く の 人 々 が 放 射 能 の 影 響 で 死 ん で い る

問題は、日本政府が何も認めないことです。
多くの人々が放射能の影響で死んでいるのに、
彼ら(日本国民)は幻想の中に生きています。
日本の近海の食料は安全ではありません。
健康上のリスクは福島に近づくほど高まります。
福島の子供達は癌をもたらす被爆をしています。
福島の住人は廃炉後1、2年で戻れるでしょう。

   厳 し い 警 告 と 重 み が 発 せ ら れ る

マ人トレーヤは原発の閉鎖を助言されます。
マ人トレーヤによれば、飛行機など原子のパターンが妨害されると墜落します。
マ人トレーヤはいかなる人間よりも危険をよくご存じです。
マ人トレーヤの唇からますます厳しい警告と重みが発せられることを覚悟しなさい。
794 :
2017/04/21(金) 21:35:44.63 ID:mhXeytIY
>>790
不動産屋の見てくれや面みりゃねえ
まさにスーツ着たヤクザ
リーゼントにしてるオサーンとかあり得ないわ
ベンツやレクサスとか乗り回してどんな営業してるんだって
あんな時代錯誤な輩だらけなのが後進国である証拠だわな
795 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/21(金) 21:36:22.01 ID:6t+QYAgD
大体大東建託のせい
家賃保障ってなんだよ
796 :
2017/04/21(金) 22:44:26.62 ID:u1ayISPw
狭い物件作るな
壁の薄い家作るな
プロパン使うな
797 :
2017/04/21(金) 23:20:58.69 ID:LF789Xfn
>>1
作り過ぎではない。
作り過ぎなら供給過剰になって家賃は暴落するハズ。
そんなことにはなってないということは、むしろ供給が少ないから高止まりしている。
ゆえにもっと供給を増やして自由競争により家賃を下げる方向に誘導すべき。
798 :
2017/04/22(土) 04:24:05.59 ID:afoHITsM
>>616
相続放棄は 借金でも出来るから 急いでする必要が無いだけ。利益が出たなら儲けもの。
799 :
2017/04/22(土) 07:44:42.40 ID:uoiWIYCg
ガラガラでも老人の入居は拒否していく
800 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/22(土) 10:21:41.65 ID:/u+MsXsM
>>797
家賃は暴落しないよ
マンションなどの建築費が上がってるのに既存のマンションの家賃は上がって無いし
801 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/22(土) 10:23:08.19 ID:2vFCNTaJ
家賃のダンピングが始まると途端に住民の質が落ちるからな。
802 :
2017/04/22(土) 11:30:43.12 ID:gajVXoow
>>801
結局そこだよな
このスレで家賃2万でも高いとか言ってる奴いたが、絶対ロクな人間じゃない
ワープアより生活保護者入居させた方が商売になる
803 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/22(土) 12:31:51.51 ID:E9hfbNmk
暴落せずに入居者が居なくなるだけという。
804 :
2017/04/22(土) 12:55:46.46 ID:bsFMDgFg
>>802
俺は年収180万円以下の氷河期非正規だが、まさしくその通りだと思うよ、この国の労働者の4割の人たちはロクな人間じゃない。
だから家賃が下がることに不満がある大家どもは明日にでも生活保護を無条件で支給出来るように国に頼んでくれれば、喜んで入居してやるさ。
805 :
2017/04/22(土) 13:00:06.18 ID:A9qyEGv8
>>801 全ての不動産を一律で半額にすれば何の問題もない
806 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/22(土) 18:16:28.92 ID:5I1WlTQL
大東建託とかって都市ガス供給圏なのに系列のプロパンガス契約させられんだろ

バカ高いガス代出すくらいなら高くても都市ガス物件選ぶわ
807 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/22(土) 18:27:27.32 ID:jsm87B0+
兎に角旧市街地の空き家を再開発できるようにしないと。
808 :
2017/04/22(土) 19:24:25.17 ID:89O1e7vD
不動産は札束の代わりじゃなく、
きちんと管理しなくちゃいけない
手間のかかる施設、設備なんだ。
ってことが分からないのかねえ?
809 :
2017/04/22(土) 20:46:23.77 ID:C/+pGknY
タダで儲かるものはありませんえん。
安易に人に任せるといい加減なことしかやりません。
自分でやるとなると、ヤクザが入ったり、未納者が居たり、
トラブルメーカーが居たり、広告しても1ヶ月やそこらで退去されたり
余程良い立地でないと、やるべきではありませんえん
810 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/22(土) 21:09:34.53 ID:hqNLPbCh
>>623
>活用はできないが売れる不動産というのがかなり悩ましい
で、そういうところにサブリース業者から話しがあると騙される高齢者が多い

悩ましいどころか、そういう不動産こそ迷うことなくいくらでもいいから即刻売り払うべきなんですが・・
飛んで火にいる夏の虫で勝手に借金こさえて自滅するのならご勝手にということではあるんだが・・
債権者の銀行の信用問題にも発展しそうだから経済とも無縁な問題ではない。
811 :
2017/04/22(土) 21:24:19.42 ID:biUQYrvy
>>798
相続放棄しても連帯保証の方で直接債権者になってしまうだろ
812 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/22(土) 21:30:08.44 ID:YA+3Q0PX
悪くないんじゃないか

・高齢者の滞留した資産を経済活動に回す
・家賃相場が下がり、低所得層には利益になる
・古いアパートが潰れやすくなり、住宅の新陳代謝が進む。(地震対策などにもなる)
・収益性が悪化しても元々相続税が発生するある程度金のある層だから不良債権にはなりにくい。
813 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/22(土) 21:50:56.16 ID:E92BY3p+
孤独死⇒腐敗⇒腹部破裂⇒体液漏れ(強い悪臭)⇒下階へ影響

夏期ほど短い(北国の冬期は時間がかかる事もある)
が原因。
814 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/22(土) 22:06:21.66 ID:NX45b743
外国人を大量に住まわせるからだろ
815 :
2017/04/23(日) 06:41:06.78 ID:NlGDDu2n
>>802
>絶対ロクな人間じゃない
この言葉はまず、規制しようとしない政府に向けられるべきだし
オーバートークを繰り広げる営業マンに向けられるべきだ
816 :
2017/04/23(日) 09:05:34.42 ID:NjvMyoxM
人口50万以上の県庁所在地 推計人口 2017年4月1日

---総人口--対前年---都市名---
1,557,669|+13577 福岡市
2,704,557|+9947 大阪市
2,303,070|+8118 名古屋市
1,957,685|+5280 札幌市
3,728,124|+3082 横浜市
1,196,456|+2174 広島市
*,973,856|+1324 千葉市
*,519,171|+626 宇都宮市(栃木県)
1,080,263|+413 仙台市
*,597,375|-604 鹿児島市(鹿児島県)
*,512,373|-1305 松山市(愛媛県)
1,469,360|-2990 京都市
*,699,421|-3019 静岡市
1,530,858|-3591 神戸市
817 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/23(日) 09:29:03.17 ID:wC9qGOnB
>>812
>・収益性が悪化しても元々相続税が発生するある程度金のある層だから不良債権にはなりにくい。

実際には節税アパート建てているのは土地はあっても他に換金できるものは大して持ってないという人が多い。
返せる以上に借金をしている。
土地を差し押さえて競売しても居付きの土地は売れても二束三文。
結局債権未回収となり不良債権化する。
日本版サブプライム問題にも発展する危険。
818 :
2017/04/23(日) 09:58:37.70 ID:dYX2qWq8
>>770
ウソウソーw
相続税払わなくてもいいくらいまで金使っちゃえばいいじゃん。
いくらでも使うってくらい使うならどうせ1億だの2億なんてあっという間だよ。
でも使う気ないでしょ。
819 :
2017/04/23(日) 11:39:23.95 ID:079cOIxN
つか、土地の値段って環境の値段だから。
環境ってのは、目一杯建物建てたりすると悪化するもんたから。
820 :
2017/04/23(日) 12:51:24.88 ID:+vfhcb/u
大家がリプレ論者だからじゃねの
空き家を大量建設すると賃金があがり
雇用も景気もよくなるだよな
821 :
2017/04/23(日) 16:23:51.32 ID:1wbpAWOS
>>818
不動産も相続の対象ですが、ご存知ない?
822 :
2017/04/23(日) 17:38:19.92 ID:edfcEhO6
交通の利便性が悪い土地建物は不良債権化すると思う
国も街を集約化させる方針だし
823 :
2017/04/23(日) 19:07:23.77 ID:TzTYmSLq
(´・ω・`)不当に地価を買い支えてきたせいで
家賃とかも異常に高い
これからは逆回転やね
824 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/23(日) 19:27:59.15 ID:nsy+vJAt
>>822
建築制限なしに集約化なんて不可能だけどね
825 :
2017/04/23(日) 21:57:41.29 ID:dYX2qWq8
>>821
知ってるに決まってるでしょ。
相続税がなかったらアパート建てずにいくらでも使うって話になぜそれが?
826 :
2017/04/24(月) 09:21:38.33 ID:NGVxhQrZ
>>825
基礎控除額以上に不動産の評価がある場合、相続税をどうやって払うのでしょうか?
結局土地持ちは手元に現金がないと相続税を納税できないんだよ
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