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【不動産】アパートの「造り過ぎ」はなぜ止まらないのか 空き家だらけになる未来を放置すべきでない [無断転載禁止]©2ch.net

1 :
まはる ★
2017/04/18(火) 20:05:57.84 ID:CAP_USER
アパートに対する過剰な融資に向けられる目が日に日に厳しくなってきている。日銀が2月9日に発表した「貸出先別貸出金」によると、金融機関による不動産向け融資は70兆3592億円、前年同月比約7%増と過去最高を更新したが、そのうち31.5%を占めるのは「個人による貸家業」。つまり、個人による不動産投資、アパート経営への融資が、この2年ほど高い伸びを示してきた。
相続税増税が大きな引き金に

背景には、2015年の相続税増税に伴う地主の節税需要がある。更地の上にアパートを建てれば、相続税評価額は大幅に下がる。さらには金融機関による貸し出し競争も激化している。貸出先候補の大手企業は、手元資金が豊富なうえに資金調達の手段も多様化し、需要は限定的だ。また、本格的景気回復が見込めない中、中小企業への融資は慎重にならざるをえない。そこで土地を担保にでき、いざとなれば回収を見込める可能性の高い地主層へ、白羽の矢が立ったのだ。

タス社のレポートによると、首都圏アパート(木造・軽量鉄骨)の空室率TVIは、2015年春には30ポイント程度だったところ、2015年以降急激に伸びはじめ、2017年1月には神奈川県約38ポイント、埼玉県・千葉県は35ポイント弱へとハネ上がった。「新築アパートがどんどん建っているけれども、入居がない」ということを示していると見ればよいだろう。
家賃保証は、本当に機能するのか?

実際に、首都圏郊外では、完成しているにもかかわらず入居率が50%、70%にとどまるアパートが散見される。ところが、こうした状況であっても地主は直ちに困ることはない。一定期間の「家賃保証」が付いているからだ。これがいわゆる「サブリース契約」と呼ばれるもので、建設事業者がアパート全体を相場家賃の80〜85%程度で借り上げている。

しかし、この保証は未来永劫続くはずもない。たとえ「30年保証」と大きくうたわれていても、期間中の家賃は景気動向その他社会情勢の変化に応じて見直される。こうしたことは契約書をよく読めばわかるはずだが、営業の現場では「絶対に安心だ」「家賃は下がらない」といったオーバートークが繰り広げられることも多いため、地主はそれを信じて契約してきた。

こうした事態を受けて国土交通省は、サブリース契約のあり方について見直しを行い、そのリスクをより明示的にするよう通知を行うなどしてきた。しかし、さしたる効果はなかったようで、今年度はサブリース契約のあり方について再度見直しを行うとしている。

総務省の「住宅・土地統計調査」によれば、2013年時点におけるわが国の空き家は820万戸だった。あれから4年が経過し、すでにわが国の空き家は1000万戸を突破しているはずだ。さらに今後、団塊の世代を中心とした人口ボリューム層は一気にいなくなる。

そうした局面では、空き家の増加は加速する。野村総合研究所によれば、たとえ新設住宅着工戸数が減少しても、それを上回るスピードで世帯数の減少が見込まれるため、2033年の空き家数は2000万戸を突破、空き家率は30%を超えると予想している。

しかし、そもそも日本の住宅政策は、なぜこのようなことになってしまったのだろうか。イギリスの空き家率は3〜4%、ドイツ1%前後、アメリカでも11%弱にすぎず、増加傾向にあるわけでもない。シンガポールは5%弱だ。わが国の空き家が増加する最大の理由は、とりもなおさず「新築の造りすぎ」にほかならない。

OECD(経済協力開発機構)に加盟できるレベルの、いわゆる普通の国の多くが「住宅総量目安」「住宅供給目標」といった指標を持っている。総世帯数、総住宅数や住宅の質の現状を踏まえ、今後5〜10年間にどの程度の住宅を壊し、新築を建設するかという目安である。この目安に合わせ、税制や金融をコントロールしつつ、各自治体レベルで都市計画を設定する。だから無尽蔵に空き家が増えることはない。
景気対策のために需給を無視

ところが、日本にはこうした目安がいっさいなく、ただ景気対策としての住宅政策が行われてきた。新設住宅着工戸数が減れば景気の足を引っ張るとして、つねに新築住宅促進政策が過剰に行われてきたのだ。全体計画が存在せず、住宅数について誰も管理していない状況なのだから、空き家が増えるのも当然だろう。高度経済成長期には、ただただ新築の建物を造りまくればよかったが、もはや必要以上に造る意味はないどころか、空き家といった課題を生み出すフェーズでは、市場全体のコントロールが必要なはずだ。

http://toyokeizai.net/articles/-/166067
953 :
2017/04/30(日) 12:20:07.79
120年ぶりに民法が改正される。

・敷金が借り主に返される
・借りてる部屋が年月と共に変化しても綺麗にする義務がない
・契約の取り決めに消費者が一方的に損する項目があっても有効とならない
みたいなことが明記される。騙されそうになったら「民法変わりましたよね?」って言いましょう。
954 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/30(日) 16:58:40.12 ID:NYnJ7OtH
土地持ちも案外苦労するんだな
やっぱ持つべきものは現金と教養か
955 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/30(日) 17:29:10.69 ID:+msMicbF
空き家ばかりの新築アパートが近所にたくさんあればさすがにアパート建てるのやめるだろ?
その程度も把握できない人がいるのか?
956 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/30(日) 17:34:47.97 ID:NWteT4Ol
東京で空き家が増え始めてやっと日銀が対応だもんなー
遅すぎるわな
957 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/30(日) 17:43:00.39 ID:VY8cbM4c
新築ならど田舎でもすぐ埋まるよ。
問題は鉄骨RCの築30〜40年もの。
売れないし壊せないし危険だしでもう手がつけられない。
958 :
2017/04/30(日) 17:46:51.69 ID:8eQp9TCJ
更地よりしておくより税金安いなら誰も住まわせず物置代わりに契約させれば得かもな
959 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/30(日) 17:50:11.42 ID:ZtZ27LUF
外野が余計な世話やかずに供給が需要を上回るまで放っておけばいい
960 :
2017/04/30(日) 17:50:27.72 ID:YCIRlwlE
昭和40年代の古いアパートを駆逐するいい機会だ。
古いのは潰して新しいのに移ったらいい。
961 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/30(日) 17:53:06.09 ID:teZNzJwk
一人暮らしの年寄りにはアップルウォッチでも付けさせとけよ
事故物件を増やすな
962 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/30(日) 17:56:24.06 ID:PeBP1ejk
生活保護の方の住居にすればいいやん
963 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/30(日) 18:14:47.73 ID:rJ0vFqkt
放置してないで、政府が中古住宅を不動産市場に強制的に放出させろよ。
売れなければ値段をどんどん下げさせろ。
売主が泣き喚いても、どんどん値段を強制的に下げさせろ。
売主の言い値を忖度してるから、空き家が売れなくて増えるんだよ。
964 :
2017/04/30(日) 18:24:00.80 ID:k/eUdsJ6
>>960
今残ってるそのクラスは低価格を売りにしているやつだろうから
移らない気がする
965 :
2017/04/30(日) 18:30:12.09 ID:lNu5kAnx
欧米は作らなすぎて家賃が暴騰してるんだけどそれでいいんか
966 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/30(日) 18:37:03.65 ID:kBP8LtFM
新築物件や新しい物件を好んで借りるのが日本人だ。
問題は10年以上経過した駅徒歩5分以上離れた物件だ。
最近は都内23区でも入居者募集のマンションは少なくない。
加えて、空き屋の多さ。ここ23区内だよね? 状態だ。
ゴールデンウイークに都内に行かれる方は自転車で散策してみてください。
探す手間はないからw
967 :
2017/04/30(日) 18:43:56.43 ID:wEtDIF1Q
>>957
一言で30〜40年といっても
築36年と築37年の間には越えられない壁があるがなw
968 :
2017/04/30(日) 19:40:20.25 ID:nAnnNc/6
>>955
よほど立地のいいところ以外は、管理会社から「高齢者か、外国人か、空室のままにするか、この3択しかありませんがどれがいいですか?」
と告げられる未来しか見えない
969 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/30(日) 19:58:28.19 ID:/GCP3ALU
電車から東京の街並みを見ると、昭和の建物がかなりあるな。
中にはトタン張りのバラックも。
970 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/30(日) 20:07:16.06 ID:PXmWW+yq
たとえ空き家率が30%に達しても残り70%は全部埋まってるって考えるとまだまだ住宅製造はいけるな俺が不動産業者だったら思っちゃうな。
971 :
2017/04/30(日) 20:15:39.56 ID:uGVos7MK
>>970
7割でペイする設定にすると、家賃が相場よりだいぶ高めにならんか?
何年で回収するのかにもよるけど、30年とか言ったら株でもやった方がマシって話になるし
不動産は手仕舞が難しいだけに、利回りが低かったら他の投資に太刀打ちできない
972 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/30(日) 22:56:42.15 ID:IrwE2LHK
(´・ω・`)何をきっかけにこの異常バブルは崩壊するのだろう

アパート融資の膨張警戒=建設過剰で空室増も―日銀
ttps://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170430-00000038-jij-bus_all
973 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/30(日) 23:10:14.26 ID:33X8oqQT
良質な、RC造の新築(賃貸)を増やしてくれよ。
選択肢が無さすぎる。
都区内では18u以下の超狭小アパートは増えすぎだな。

アーバンプレイスシリーズとか特に。
http://www.yanushiclub.jp
974 :
名刺は切らしておりまして
2017/04/30(日) 23:56:40.58 ID:vM30dwHm
中国の不動産バブルが崩壊したとき
連鎖的に日本の不動産バブルも崩壊するだろうな。
975 :
2017/05/01(月) 06:59:59.37 ID:Dt10YlmE
相続税対策になる限りこの流れは止まらないよ。
というかむしろその需要に頼ってんだろ。
976 :
名刺は切らしておりまして
2017/05/01(月) 07:14:57.42 ID:vbeGCK3a
相続税は安くなるかもしれないが、全国的に空き室増になって、相続後、大家の持ち出しが発生し始めたら、どうするんだ?
キャッシュがないから建設するんだよね?
977 :
名刺は切らしておりまして
2017/05/01(月) 07:15:49.26 ID:31E7oDKL
相続税対策。
つまり税制が悪い。
978 :
名刺は切らしておりまして
2017/05/01(月) 09:58:05.83 ID:TSmMw450
979 :
名刺は切らしておりまして
2017/05/01(月) 11:05:54.79 ID:GpREatkb
>>977
確かに今の相続税制は、本来の目的である富の再分配の機能を失って、小金持ちからなけなしのカネを毟るだけの制度になってるからねえ
まあ、それもこれも「土地は個人の持ち物」という観念から脱却しない限りどうしようもないわけだが
980 :
2017/05/01(月) 15:46:38.19 ID:zUy5INYF
>>976
20年持てば元ぐらいは取れるだろうから、解体して畑に戻すんだろう。
981 :
2017/05/01(月) 18:30:48.81 ID:pqpd6fou
>>980
満室が続けば元は取れるだろうけど
平均で6〜7割だと赤字じゃないかなぁ?
取り壊しも500〜1000万円くらいは
かかりそう
982 :
名刺は切らしておりまして
2017/05/01(月) 18:56:55.97 ID:1rS/RDju
住めないから空家になる
新築は住めるので入居する
983 :
2017/05/01(月) 19:02:16.87 ID:PPF83ZQ0
大東建託が借り上げてる全アパートの空室率が3%程度と過去最良らしいけど
どんなからくりがあるのかね?
984 :
2017/05/01(月) 19:16:44.00 ID:zqD0gv91
にわかに信じがたい話だなー
空き室になって1年以上決まらない物件、とか?
それか大家に対して大東がサブリースで店子として入ってるから
それの継続率が97%とかかな? もう言葉遊び的な話だけどw
いずれにせよ消費財じゃないから、景品表示法優良誤認とかにもなかなか引っかからないんだよねえ
985 :
2017/05/01(月) 21:57:25.27 ID:gU4Jn9YO
>>979
本来の目的は戦費の調達

嘘と偏見なレスばかりだし、大半が相続税とは無縁な人たちなんだろうなぁ
986 :
2017/05/02(火) 05:20:18.40 ID:mZ40tHIN
古くても木造二階建ての安アパートなら
壊すにも改装するにも修理するにも家賃安くするにも、
情勢に合わせてフレキシブルに対応出来るが
半端にRC造作って築古物件になったらクビが回らなくなるわな
987 :
2017/05/02(火) 07:00:56.82 ID:oYBUyfoK
>>981
木造であれば建築費用は坪単価50万程度(坪50万は注文住宅レベルなので本当はもっと安いはず)。
10坪程度の1ルームなら1部屋当たり500万。月5万程度の儲けでも10年あれば充分元は取れる。土地持ちはやっぱり有利。土地費用も掛かるサラリーマンのマンション大家みたいなものとは全然違う。
木造の解体費は坪5万程度。
例え今後大して入居者がいなくても、ソコソコは回収出来る目処はあるんだろう。
どうせ税金で持っていかれると思えばやってしまうのは無理もない。
988 :
名刺は切らしておりまして
2017/05/02(火) 08:01:32.38 ID:fLcSFQx2
>>987
無知すぎてワロタ。どんなどんぶり勘定だよw10坪500w。ムリムリ
989 :
2017/05/02(火) 08:06:14.26 ID:ixY4uGbQ
駐車場経営なんかと比べて投資効率はどんなもんなんだろうな?
駐車場なら初期費用は遥かに低いだろうし
990 :
2017/05/02(火) 11:07:46.87 ID:mZ40tHIN
>>989
駐車場は収益物件としては有能だけど
相続税対策の役には立たん
991 :
2017/05/02(火) 14:30:47.74 ID:i3g1rDPh
満室ボロアパート一棟残して不採算な物件は相続する前に去年全部売却させたわ

残債と税金で殆ど残らなかったけど
こんだけ供給過剰だと所有してるだけでもリスクしかないわ。
残したボロも今住んでる人間が居なくなったら建て替え時だけど更地にして売却かなぁ
992 :
2017/05/02(火) 15:32:58.61 ID:A6nccdyz
>>991
どうやればボロアパートが満室になるんですか?
教えていただけませんか
993 :
2017/05/03(水) 02:59:33.50 ID:Ps9N8RwT
>>992
ある意味本当のボロアパートってちゃんと埋まってるw
トタンみたいなの使ってるようなすごいの。
でも老築化して取り壊しの時大変そう。ああいうやっすい超ボロアパートに住む人って
引越し先見つけるの大変だからね。
前に近所に1軒だけ入ってる共同トイレアパートがあって不思議だったけど
あれ居座られてたんだろうなあ。同じ家賃のアパートなんてもうなかなかないもん。
994 :
2017/05/03(水) 09:05:17.79 ID:x3ga+XXS
>>953
つ特約
995 :
2017/05/03(水) 10:22:56.01 ID:s8XY87xq
>>992
大半が長期入居の1〜2人高齢世帯
最近高齢生保も受け入れた。

都心隣接の住宅地で駅から徒歩30分だけど40m2くらいの2DKなので最近のワンルームよりゆったり暮らせるのかもね。
996 :
名刺は切らしておりまして
2017/05/03(水) 12:19:41.84 ID:KsQl3cjS
ボロアパートもそれはそれでビンボー人に需要あるからな
997 :
名刺は切らしておりまして
2017/05/03(水) 12:24:11.87 ID:3riiKBK6
景気いい証拠だね
998 :
2017/05/03(水) 14:08:39.75 ID:XM2XaXM0
と言う事にしないとね。
999 :
名刺は切らしておりまして
2017/05/04(木) 07:38:36.15 ID:ZiD2wBhH
S造のアパートなんてうるさくて住めないのに何故作る?
大家が自分のアパートの部屋のどれかに必ず入居しないといけない、という法律を作って欲しい。
自分が住まないから適当なのしか作らない。
1000 :
2017/05/04(木) 09:06:59.25 ID:WiYKrmd0
後出し有利だからだろ
1001 :
1001
Over 1000 Thread
このスレッドは1000を超えました。
もう書けないので、新しいスレッドを立ててくださいです。。。
life time: 15日 13時間 1分 2秒
1002 :
1002
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